Инвестиции в недвижимость: доходность 7, 20, 40 или 100% годовых. Какая цифра реальная?
Привет. В этой статье раскроем секрет, который не то, что обычным людям сложно узнать, его не знают большинство специалистов по недвижимости. Сегодня Вы узнаете о том, как можно без рисков вложить деньги в новостройку и увеличить сумму в 2 раза. Статья подготовлена благодаря знаниям, которыми поделился руководитель центра недвижимости СВОЁ Фокин Егор – «помогаем хорошим людям сделать правильный выбор при покупке недвижимости в новостройках Тюмени. Работаем с удовольствием и без комиссии».
Располагайтесь поудобнее и запаситесь терпением, быстро и на простом языке столь важную тему разобрать не получится. Итак, начнем:
«Сразу отвечу на вопрос, почему нам можно доверять. Тема недвижимости-очень серьезная область в жизни человека. Поэтому в нашей команде нет новичков. Все сотрудники с богатым опытом – более 4 лет работы на рынке. Лично я в этой сфере уже 12 лет. За этот период накопил личный кейс более 40 инвестиций и всего 2 из них были неудачные -в первом случае наткнулся на мошенников, что придало ряд хлопот и все же я остался в плюсе; во втором случае коэффициент дохода был 0,8 то есть ушел в небольшой минус. Самый удачный же кейс – это 400% в месяц. Но такое случается крайне редко и разбирать пример не будем.
Сегодня поделюсь с вами своим опытом и расскажу как делать 100% годовых на недвижимости без каких-либо усилий и рисков.
Инвестициями принято считать вложения ресурсов в различные проекты. Их можно разделить на финансовые, например, покупка ценных бумаг, и инвестиции в реальные активы. Именно этот безопасный тип инвестиций со стабильным ростом стоимости капитала мы с вами разберем.
Если задаться вопросом для чего нужны инвестиции, могу ответить следующее: как минимум, это один из способов заработка денег практически без вашего участия. Благодаря такому доходу можно значительно быстрей реализовать свои мечты, чаще путешествовать, дороже жить, быть более защищенным в старости. И все это благодаря решимости получать доход и знаниям из этой области.
Почему я рекомендую инвестировать в недвижимость? На мой взгляд, это одна из самых безопасных, стабильных областей, работу которой тщательно контролируют государственные секторы. Так, например, для безопасности участников долевых сделок, в 2019 году был применен обязательный порядок использования эскроу счетов согласно 214 ФЗ. Это дополнительная подстраховка покупателей при сделках в новостройках – защита от банкротства застройщика, недостроя и, как итог, потери вложенных средств.
За годы своей работы я определил 3 основных типа инвесторов с забавными названиями:
Разберем последние 2, определим кардинальные отличия между ними и узнаем где кроются самые высокие доходы.
Долгосрочник – это инвестор, который приобретает недвижимость с целью получения дальнейшей прибыли от сдачи ее в аренду на протяжении длительного периода. Отсюда и сформировалось название.
Для такого инвестора недвижимость должна отвечать следующим характеристикам: 1. Высокая востребованность помещения у арендаторов для снижения сроков простоя в случае ее освобождения; 2. Недвижимость должна приносить высокий ежемесячный доход, более о,5 % от стоимости объекта.
Важные параметры, на которые стоит обратить внимание инвестору: район нахождения объекта, класс жилья, параметры квартиры и ремонт. Все это должно быть актуально для потенциального арендатора. Например, если квартира готовится для сдачи в аренду, например студентам, то менее актуальной будет большая планировка в ЖК комфорт класса еще и в новом районе. Такой объект по спросу у студентов проиграет небольшой квартире с хорошей транспортной развязкой или вблизи ВУЗов.
Еще особенность, на которую стоит обратить внимание – способ покупки. При инвестировании в долгосрок, выгоднее всего приобретать недвижимость за наличный расчет или по ипотеке, причем, при ипотеке, актуальнее всего выбирать субсидированные программы – таким образом ежемесячные платежи возможно снизить и их легче в полном объеме перекрывать платежами по аренде. Вся суть этого инвестирования кроется в фразе «покупку недвижимости оплачивают арендаторы».
Не плохая схема получения актива, но нас интересует безопасный и быстрый способ приумножения капитала. И поэтому мы переходим к следующему типу инвесторов, помогающему получать 100% годовых без каких-либо усилий! Речь идет об типе инвесторов краткосрок.
Суть этих инвестиций подразумевает покупку недвижимости с дальнейшей перепродажей по более выгодной цене, иными словами спекуляция.
Удачность такой инвестиции характеризуется 2-мя составляющими:
Оба показателя должны быть максимально высокими.
Способы покупки инвесторов- краткосроков.
Это самая главная тема данной статьи и многие будут, мягко говоря, шокированы, когда мы разберем эту тему. Поэтому, если все предыдущее было понятно, сфокусируйте все свое внимание.
Хочу напомнить, что цены на новостройки растут в зависимости от стадии строительства – чем выше дом, тем больше стоимость. Если взять за среднее значение, то каждый месяц в успешных проектах стоимость квартиры поднимается на 1,5-2%. Как только жильцы начинают получать ключи, начинается следующая стадия роста цены – теперь она прибавляет 3-6% в небольшой промежуток времени. Суммарно, стоимость недвижимости с начала строительства до момента получения ключей увеличивается на 20-40%.
В дальнейшем расчете во внимание возьмем 20% рост стоимости в год. В классической схеме получается, если на старте продаж стоимость квартиры была 4 млн., то за полтора года (в среднем столько времени строится дом), к моменту получения ключей, квартира вырастет в цене и будет стоить 5,2 млн. Это равнозначно показателю 20% роста стоимости в год и принесет прибыль 1,2 млн. (Возможно, сложно, но эти цифры надо понять). Движемся дальше.
Из 2-х основных способов покупки -наличного и по ипотеке, нам осталось выбрать самый прибыльный для инвестора-краткосрочника.
Теперь внимание! Как с 4-х млн. вложенных средств получить не 1,2 млн, как в примере, а 6 миллионов рублей.
Решить эту задачу помогает ипотека! Только не спешите возражать, далее вы поймете как благодаря этому инструменту возможно заработать такие деньги.
По условиям банков, при покупке квартиры в новостройке, покупателю необходимо иметь свои средства в размере минимум 15% от стоимости недвижимости. Остальное, в виде ипотечных средств, выплачивает банк. Также, если у заемщика не испорчена кредитная история и нет официального дохода, то при внесении чуть большей суммы в качестве первоначального взноса – 20% от стоимости квартиры, можно получить одобрение банка не подтверждая доход. Возможно вы будете удивлены, но таких ипотек можно взять несколько!
И вот первое различие между покупкой по ипотеке и за наличку – имея личные средства в полном объеме для покупки квартиры (наличный способ расчета ), всего лишь изменив способ покупки на «ипотечный», инвестор может увеличить количество покупаемых квартир с 1 до 5, внося по 20% от стоимости в качестве первоначального взноса!
Еще раз. Имея наличность для покупки квартиры, можно вместо одной приобрести сразу 5 квартир.
Только раньше времени не переживайте о том, как платить сразу 5 ипотек. Сейчас мы это разберем, тут тоже есть свои «фишки».
Итак, возвращаемся к примеру.
Если квартиру, купленную за 4 млн. из собственных средств на старте продаж, после получения ключей вы можете продать за 5,2 млн. с прибылью в 1,2 млн., то воспользовавшись ипотекой вы покупаете 5 таких же квартир и получите доход не 1,2 млн., а уже полноценных 6 млн. Повторю, с 4-х миллионов вы получаете 6, изменив способ покупки.
Видите разницу? Впечатляет?
Теперь давайте разберем, как платить одновременно 5 ипотек, не загоняя себя на сухой паек!
Как взять несколько ипотек, не подтверждать доход, мы разобрали – для этого достаточно незначительно увеличить размер первоначального взноса с 15 до 20% и выбрать соответствующий банк.
Второй шаг – это выбор подходящей ипотечной программы. Если для инвесторов долгосрочников, планирующих в дальнейшем сдавать недвижимость, нужна была субсидированная программа, снижающая ежемесячные платежи, то для инвестора краткосрочника подходит абсолютно иная программа. И называется она траншевая ипотека.
Вот в чем ее важная для нас особенность – сумма такой ипотеки делится на 2 части и выдается заемщику (инвестору) также частями. Первая перечисляется после сделки, а вторая часть позже- после окончания строительства. За счет того, что первый транш ипотеки является маленьким, то и ежемесячные платежи по ипотеке на этот период несущественные и могут составлять в прямом смысле слова 5, 50 ну или 1000 рублей.
Таким образом, пока строится дом и стоимость купленной в нем недвижимости растет, вы практически ничего не платите по ипотеке. К моменту, когда дом построится, подойдет время перевода 2-го транша (2-й части по ипотеке). Банк это сделает согласно графика платежей и кредитного договора. К этому моменту нужно быть к этому готовым, т.к. ежемесячные платежи возрастут и станут полноценными. Но вот в чем радостная новость – это как раз то самое время, когда мы можем продавать квартиру, ведь ее цена к этому времени выросла в цене.
Вот и все. Секретная схема получения высокого дохода раскрыта, теперь вы знаете как максимально выгодно инвестировать в недвижимость с внушительной прибылью.
При этом, стоит отметить, что важно вкладываться в активный рынок, например, как в г.Тюмень – один из самых востребованных. Сюда ежегодно переезжают десятки тысяч человек, еще больше людей покупают недвижимость, в том числе для инвестиций. Здесь активно развивается туризм, создаются новые рабочие места и строятся новые корпуса учебных заведений. Здесь комфортно жить как студентам и семейным парам, так и работникам и даже пенсионерам. Чистый, красивый, интересный город.
При этом, купить недвижимость в новостройке Тюмени можно даже не приезжая. Более 80% сделок на первичном рынке проходят дистанционно, без посещения МФЦ. А начать инвестировать в недвижимость можно, даже с 400 000 руб., получая также высокие проценты дохода.
Как выбрать лучший ЖК, как все слаженно организовать покупку, за счет чего можно снизить размер налоговых выплат и быстро продать недвижимость – все это знают опытные Агенты ЦН СВОЁ. Ведь покупка недвижимости – это важный, дорогостоящий и ответственный шаг в жизни человека. В такой момент рядом должен быть настоящий эксперт.
Мы с радостью поможем вам сделать правильный выбор. Работаем с удовольствием и без комиссии.
Связаться с нами для получения консультации и подбора подходящих вариантов очень просто.
Можно позвонить по телефону +7 (3452) 21-20-20
Оставить заявку, перейдя по ссылке и заполнив небольшую анкету https://quiz.svoe-agentstvo.ru. В подарок вы получите полный каталог новостроек Тюмени, который поможет ознакомится с рынком и присмотреть интересные проекты.
Для вас мы работаем 7 дней в неделю без выходных и перерывов на обед.
Бесплатный трансфер, экскурсии по новостройкам и знакомство с городом.
Обращайтесь, профессионально поможем сделать правильный выбор!
10
